Dans quel contexte se sont déroulées les discussions autour de la Loi de Finances pour 2024 ?
C'est ainsi que le Sénat s'est décidé à voter certaines de ces propositions, notamment celles visant à lutter contre l'appauvrissement du parc immobilier locatif classique (au profit du parc touristique ou secondaire) et qui ont donné un coup de chaud à de très nombreux fiscalistes et acteurs de l'immobilier ; et celles en mesure de l'effacement des niches fiscales dans le secteur de l'innovation.
Quelles mesures ont été proposées, puis finalement votées dans le projet de loi de finances ?
Les mesures pour les particuliers
Les mesures pour l’immobilier
- D’abord, un premier amendement propose la création d’un statut particulier de l’investisseur immobilier. Ce dernier serait imposé sur ses revenus fonciers au prélèvement forfaitaire unique (PFU, aussi appelé “flat taxe”), et non plus au barème de l’impôt sur le revenu avec application des prélèvements sociaux à 12,8%. Pour être soumis à ce régime, l’investisseur doit remplir plusieurs conditions, à savoir : respecter un engagement de location de plus d’un an, appliquer des loyers en-deçà d’un certain seuil et faire réaliser un diagnostic énergétique, lequel doit être de classe D.
- Ensuite, une proposition concerne la réintégration des amortissements pour la détermination de la plus-value de cession des biens loués meublés à titre non professionnel.
- Deux autres amendements prévoient deux nouveaux dispositifs d’exonération de l’impôt sur les revenus en matière de location immobilière.
- Et… last but certainly not least… certains députés proposent une refonte totale de la fiscalité immobilière avec une distinction, non pas des locations meublées et non meublées, mais des locations de courte durée et de longue durée. C’est précisément cet amendement qui fera l’objet d’un suivi et d’une analyse plus poussée par nos équipes. Un article devrait être rédigé et publié à ce sujet dans les prochains jours. Stay tuned !
- En revanche, un amendement a pu être intégré au projet de loi de finances adopté de force en première lecture. Il prévoit de supprimer le seuil de chiffre d’affaires et le taux d’abattement spécifiques dont disposent les meublés de tourisme imposés au régime micro. Pour rappel, le régime micro BIC est conditionné à un plafond de chiffre d’affaires annuel et permet ensuite l’application d’un taux d’abattement pour frais. À l’heure actuelle, on distingue, en matière de location, les locations meublées dites “classiques” et les locations meublées de tourisme, lesquelles disposent d’un régime de faveur. Ainsi, pour les locations meublées classiques, le plafond est de 77 700 € et le taux d’abattement est de 50 % ; pour les locations meublées de tourisme, le plafond est de 188 700 € et le taux d’abattement est de 71 %. Dans un objectif de lutte contre la crise du logement et, en conséquence, de faveur de la location à titre de résidence principale plutôt qu’à titre touristique, l’amendement en question met fin à l’avantage susvisé pour les locations meublées de tourisme : le plafond de chiffre d’affaires et le taux d’abattement seront les mêmes que ceux pour les locations meublées classiques. Une exception est cependant prévue pour les locations meublées de tourisme situées en zone rurale. Dans ce cas, le taux d’abattement de 71 % est maintenu, mais le plafond de chiffre d’affaires est baissé à 50 000 €.
Les amendements du Sénat
Le Sénat, lui, a pu adopter plusieurs amendements en matière immobilière (et en a profité pour reprendre quelques idées des députés) :
- Réforme du régime des plus-values de cessions immobilières - Mesure rejetée
Les plus-values de cessions immobilières sont actuellement taxées à hauteur de 36,2 % (dont 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Elles bénéficient par ailleurs d’un double régime d’abattements fiscal et social suivant la durée de détention.
Dans un objectif de lutte contre les inégalités face à l’accession à la propriété, encore plus dans la situation actuelle de décorrélation croissante entre le coût du logement et les revenus des Français, aggravée par la crise du logement et de la construction, les sénateurs proposent :
1/ de supprimer le régime actuel d'abattement pour durée de détention (en prenant en compte l'érosion monétaire dans le calcul de la plus-value pour contribuer à la neutralité fiscale)
2/ de diminuer le taux réel d’imposition de 36,2 % à 15 % (dont 9 % d’impôt sur le revenu et 6 % de prélèvements sociaux) pour les cessions d’immeubles détenus pendant plus de deux ans
3/ de maintenir un taux réel d’imposition de 30 % pour les cessions d’immeubles détenus pendant moins de deux ans, pour limiter les mouvements de spéculation immobilière et l’explosion du nombre de marchands de biens.
Ces dispositions n’entreraient en vigueur que pour les cessions intervenant à compter du 1er janvier 2025, laissant ainsi les propriétaires le temps de prendre les précautions adéquates (ou de mettre en place les opérations de structuration nécessaires visant à optimiser au mieux les flux patrimoniaux).
- Faciliter l’accession à la propriété de ses ayants-droits - Mesure rejetée
Toujours dans un objectif de lutte contre la crise du logement et de la construction, le Sénat propose une exonération temporaire des droits de mutation à titre gratuit,normalement dus lors de la première transmission d'immeubles neufs ou en état futur d'achèvement, acquis par acte authentique signé entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025. L’exonération serait plafonnée à 150 000 € par part reçue par chaque donataire ou héritier et serait soumise aux conditions suivantes :
- l’engagement d’affecter le bien à un usage de résidence principale pendant une période minimale de six ans ;
- en cas de mise en location, celle-ci doit respecter des plafonds de loyer et de ressources.
En complément, le Sénat propose d’exonérer de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) les dons de sommes d’argent consentis dans le cadre familial, à la condition que ces sommes soient affectées par le donataire à l’acquisition ou à la construction de sa résidence principale ou à des travaux de rénovation énergétique effectués dans son habitation principale. L’exonération serait plafonnée à 100 000 € et serait soumise à un engagement de conservation de la résidence principale de trois ans. Cette mesure s’appliquerait aux dons effectués entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025.
- Alignement du régime fiscal des locations meublés de tourisme sur celui du régime micro foncier pour les locations nues - Mesure adoptée (attention au projet de loi anti-Airbnb!)
Toujours dans l’objectif de lutte contre la crise du logement, le Sénat propose d’aligner le régime fiscal des locations de meublés de tourisme sur celui des locations nues.
Les locations de meublés de tourisme bénéficient aujourd’hui d’un régime particulièrement avantageux (taxation au barème de l’impôt sur le revenu après application d’un abattement forfaitaire pour charges de 50 à 71 % selon les logements), ce qui explique leur développement dans toutes les zones touristiques et alimente la crise du logement.
En alignant ce régime sur celui du micro foncier pour les locations nues, l’abattement serait de seulement 30 % dans la limite de 15 000 € de recette. Le Sénat propose cependant de maintenir un régime dérogatoire pour les zones rurales, où un abattement supplémentaire de 21 % s’appliquerait (taux d’abattement global de 51 % dans la limite de 15 000 € de recettes).
- Assujettissement à la TVA des locations de meublés de tourisme et abaissement du seuil de la franchise de TVA - Mesure partiellement adoptée (attention au projet de loi anti-Airbnb!)
Dans un objectif double de lutte contre la crise du logement et de lutte contre la concurrence déloyale des locations de meublés de tourisme avec le secteur hôtelier, le Sénat propose d’assujettir toutes les locations de meublés de tourisme à la TVA et d’abaisser le seuil de la franchise de TVA à 15 000 € de recettes annuelles. Cette proposition fait suite à l’avis du Conseil d’État du 5 juillet 2023, dans lequel a été précisé que les critères permettant de soumettre les locations de meublés de tourisme à la TVA n’étaient pas conformes au droit communautaire et créaient une “distorsion de concurrence”.
Dispositifs prorogés :
- Prêt à taux zéro avec recentrage
- Dispositif “Denormandie dans l’ancien”, ouvrant droit à une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’acquisition de logements anciens faisant ou ayant fait l’objet de travaux d’amélioration ou de transformation représentant au moins 25% du coût total de l’opération, jusqu’au 31 décembre 2026
Les mesures pour les entreprises
La transposition de la directive via la loi de finances pour 2024 permettrait une application de cette imposition pour les exercices ouverts à compter du 31 décembre 2023 (sauf la règle des bénéfices insuffisamment imposés, laquelle s’appliquerait aux exercices ouverts à compter du 31 décembre 2024). Le taux de l’impôt complémentaire à l’impôt sur les sociétés serait égal à la différence entre le taux d’imposition minimum de 15% et le taux effectif d’imposition applicable aux entités du groupe situées en France. Des retraitements des impôts et des résultats permettront d’éviter toute double imposition.
Avec sa transposition en droit français, le projet de loi de finances donne déjà quelques process nécessaires à sa mise en pratique. Les assujettis établis en France devront ainsi notifier leur souhait de bénéficier de la franchise en base dans un autre État membre à l’administration fiscale française, laquelle transmettra ensuite les informations utiles à l’administration fiscale concernée via un système européen d’échange de données. Un numéro individuel d’identification sera délivré par l’administration fiscale française à l’assujetti, lequel est tenu de déclarer en France le chiffre d’affaires réalisé dans chaque État membre.
En parallèle de la transposition de ce régime européen, le projet de loi de finances prévoit également une revalorisation du plafond national de chiffre d’affaires à hauteur de 93 500 € pour l’année civile en cours (41 250 € pour les prestations de services autres que les ventes à consommer sur place et les prestations d’hébergement) et de 85 000 € pour l’année civile précédente (ou 37 500 € pour les prestations de services).
Pour le moment, rien n’est prévu dans le projet de loi de finances tel que déposé à l’Assemblée Nationale concernant le report de la date d’entrée en vigueur de la facturation électronique et la transmission de données. Pourtant, ce report avait été annoncé dans un communiqué de la DGFIP en juillet dernier. Il faudra donc certainement attendre le dépôt d’un amendement lors des discussions parlementaires pour en savoir plus.
Les mesures pour la lutte contre la fraude
Les moyens dont bénéficie l’administration fiscale en matière de détection et de sanction de la fraude fiscale seront considérablement renforcés. Pour cela, plusieurs mesures sont d’ores et déjà prévues et sont résumées ici :- Création d’un régime de sanction gradué applicable aux fraudes aux aides publiques avec l’application de majorations de 40% ou 80% aux remboursements d’aides indûment perçues ;
- Soumission de l’activité de dropshipping à la TVA à l’importation sur les ventes à distance de biens importés, sauf en cas de démonstration de la perception de la TVA sur l'intégralité du prix du bien lors de l'importation ;
- Pénalisation de la mise à disposition d’instruments facilitant la fraude fiscale (attention aux métiers de conseil !) - infraction sanctionnée par trois ans d’emprisonnement minimum et 250 000 € d’amende pouvant être augmentée à cinq ans et 500 000 € lorsque cette mise à disposition est réalisée via un service de communication au public en ligne ;
- Création d’une sanction complémentaire en cas de fraude fiscale aggravée : la privation temporaire du droit au bénéfice de réductions et crédits d’impôt sur le revenu ou d’IFI ;
- Renforcement des contrôles sur les prix de transfert avec par exemple l’abaissement à 150M € du seuil de chiffre d’affaires ou d’actif brut rendant obligatoire la constitution d’une documentation prix de transfert à présenter à l’administration dès l’engagement d’un contrôle et dont une version allégée doit lui être adressée chaque année couplé à l’augmentation à 50 000 € du montant minimum de l’amende pour non-respect de cette obligation ;
- Permission donnée aux agents de contrôle de réaliser des enquêtes actives sous pseudonyme sur des sites internet, réseaux sociaux et applications de messagerie.
Les mesures pour les crypto-actifs - Mesure rejetée
Comme chaque année, le Gouvernement demeure assez silencieux sur les cryptoactifs dans son projet de loi initial. Ce sont plutôt les députés qui se montrent force de proposition. 2024 n’échappera pas à la règle !
L’amendement n°I-5048, adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale via l’article 49.3, a particulièrement retenu notre attention.
Dans un objectif de renforcement de l’encadrement légal des activités liées au développement des actifs numériques et de la sécurité juridique des contribuables, cet amendement est venu apporter quelques précisions, plus ou moins attendues.
Il légalise la solution jurisprudentielle retenue par le Conseil d’État en avril 2018, à savoir l’imposition dans la catégorie des bénéfices non commerciaux des bénéfices issus des activités de mining, staking et masternode. Le fait générateur de l’impôt serait la perception du revenu, et non la conversion de l’actif en monnaie fiat.
Par ailleurs, les députés proposent de créer pour ces professionnels une obligation déclarative spécifique concomitante à la déclaration de résultats.
Il faudra attendre les débats devant le Sénat en devant l’Assemblée Nationale en deuxième lecture pour en savoir plus…
Attention à l’IFI ! Nous renvoyons au paragraphe relatif au remplacement de l’impôt sur la fortune immobilière par l’impôt sur la fortune improductive, qui pourra avoir un impact pour les plus gros portefeuilles crypto.
Les mesures pour les collectivités locales
L’instauration d’un nouveau zonage pour la taxe sur les logements vacants - Mesure adoptéeCorrélativement, la taxe additionnelle à la CVAE serait, elle, revalorisée chaque année (9,23 % en 2024, 13,84 % en 2025 et 27,68 % en 2026) pour enfin disparaître elle aussi en 2027.
Le taux du plafonnement de la CET en fonction de la valeur ajoutée serait également modifié (1,531 % en 2024, 1,438 % en 2025, 1,344 % en 2026 et 1,25 % à compter de 2027).
Enfin, il est prévu de supprimer la cotisation minimum sur la valeur ajoutée des entreprises (de 63 €) à compter de 2024.
Les mesures pour l’écologie
Le crédit d’impôt pour investissements en faveur de l’industrie verte - Mesure adoptée- Aménagement du dispositif de sur-amortissement dit de “rétrofit” électrique (concernant les opérations de transformation des moteurs thermiques des poids lourd à des moteurs électriques), afin de le rendre opérationnel
- Inclusion des véhicules électriques particuliers dans le périmètre du “malus masse”
- Introduction d’un mécanisme de crédit d’impôt permettant d’atténuer le surcoût que représente l’achat de carburants d’aviation durables par rapport au kérosène
- Création d’un dispositif de déduction d’impôt en faveur des compagnies qui achètent ou louent pour une longue durée des aéronefs émettant moins de gaz à effet de serre que ceux qu’elles utilisaient précédemment