Ville-forêt dans les montagnes de Guangxi en Chine : quelle fiscalité pour la ville de demain ?

 

Début des travaux pour la création de la ville-forêt de Guangxi en Chine d’ici à 2020 (ville-forêt de Guangxi) ! La ville-verte n’est plus un programme futuriste digne de grands films de science-fiction mais une réalité de notre civilisation…

Des immeubles-forêts ont pointé leur nez ces dernières années, avec le souhait de reverdir les villes pour lutter contre la pollution et la désertion de la faune sauvage, et améliorer la santé des citadins. On pense notamment aux célèbres tours à Milan de l’architecte Stefano Boeri Architetti, ou encore à la Tour Agora Garden qui du haut de ses 20 étages compte plus d’arbres que Central Park à New York, ou le projet plus controversé de la tour Occitanie de la ville rose !

La ville de demain s’invente et se réinvente. Elle sera plus verte, plus consensuelle, et devra favoriser les échanges de proximité. Cultures urbaines, récupération de l’énergie fournie par les unités centrales des bureaux pour chauffer les appartements voisins, elles-mêmes rafraichies grâce à la fraîcheur générée par les plantes ou la récupération d’eau de pluie, système de conciergerie en ligne dans les espaces de copropriété, restaurants ou services de proximité, miel urbain, l’écolonomie aura aussi des implications fiscales et ne pourra toutefois pas échapper à l’impôt !

Mais dans quelle mesure ?

1° Les questions qui se posent lorsqu’on pense à la fiscalité de l’immeuble de demain

Comment gérer les échanges de services sur le plan fiscal (énergie et chaleur produites par les bureaux pour chauffer les appartements ou fournir de l’électricité aux locaux de copropriété, légumes poussés sur les toits des appartements pour nourrir les cantines professionnelles, récupération et traitement de l’eau récupérée sur les parties communes avant redistribution, etc.) ? Faut-il conserver la vision classique du droit fiscal qui considère qu’un échange = le paiement en nature d’un service rendu ou d’un bien livré ? Ou au contraire englober dans la collectivité les échanges réalisés, compenser les recettes et dépenses et les économies réalisées, et ne taxer que les excédents économiques ? Ou de manière plus favorable exonérer les services qui sont rendus ou les biens qui sont livrés au sein de l’ensemble immobilier, et ne taxer que ceux qui sont rendus aux visiteurs ou personnes extérieures à cette nouvelle collectivité ?

Qui sera le redevable de l’impôt : le particulier ou le professionnel, le propriétaire, le locataire, l’exploitant, le fournisseur de services ? La copropriété de l’ensemble immobilier, d’un seul immeuble ou d’un volume ?

Fiscalité et écolonomie de la ville de demain, çà fonctionne ?

2° Peut-on envisager une extension des règles en matière de fiscalité collaborative pour les revenus ou économies réalisées au sein l’immeuble de demain ? Ou en tout cas une certaine tempérance fiscale pour l’écolonomie ?

Quelques réformes fiscales ont déjà été mises en place et l’on peut anticiper la mise en place d’autres, visant à anticiper les échanges économiques qui seront réalisées entre les différents organes. Ce qui ressort des premières réformes est positif. L’idée du législateur est claire : favoriser les échanges collaboratifs, sans les asphyxier fiscalement, mais sans non plus en tolérer les abus.

On peut penser notamment aux dernières mesures des dernières lois de finance instaurant une « fiscalité collaborative », permettant réguler les échanges économiques réalisés via certaines plateformes (Blablacar, Le Bon Coin, Air BnB, etc.). Le législateur accepte d’exonérer une partie des gains qui sont réalisés via ces plateformes collaboratives, mais impose les gains excédents la simple démarche collaborative ou le simple complément de revenus, autrement dit taxe les gains réalisés par ceux qui agissent comme véritables opérateurs économiques, et non plus comme de simples particuliers.

On peut espérer que la fiscalité collaborative pourra continuer à se développer dans un sens aussi favorable, même si, dans le cas des villes de demain, la fiscalité collaborative aura un tout autre intérêt que la perception d’un complément de revenus.

3° Quelles solutions en attendant pour les propriétaires en devenir et les promoteurs de l’immeuble de demain ?

Les règles ne sont pour le moment pas encore définies. Il n’est toutefois pas forcément nécessaire d’attendre que le législateur n’intervienne avant de se lancer !

L’administration fiscale sait se rattacher aux règles préexistantes lorsqu’elle cherche à percevoir ses recettes fiscales. On pense notamment à la régulation qu’elle avait mis en place en 2012 pour les gains de cession des Bitcoins, intégralement taxés en BNC sans possibilité de déduction de charges, solution tout juste censurée par le juge, mais pas encore réformée par le législateur.

On peut s’attendre à ce qu’elle fasse la même pour l’écolonomie. Attendre ainsi un éventuel contrôle et une éventuelle reprise n’est peut-être pas la meilleure des tactiques si vous souhaitez sécuriser vos investissements et projets immobiliers !

Plusieurs solutions s’offrent à vous. Par mesure de prudence, il est possible de solliciter un rescrit pour anticiper ces nouvelles règles. Mais l’on peut se confronter aux risques d’un rejet. Il est donc aussi possible de se rapprocher d’un avocat fiscaliste qui pourra vous établir une consultation sur-mesure (dite « legal opinion ») eu égard aux spécificités de votre immeuble de demain et des services qui pourront y être rendus ou biens qui pourront y être créés et vendus, pour créer un régime fiscal plus respectueux et adapté à votre projet que celui que l’administration fiscale pourra vous proposer.

Outre la sécurisation de vos schémas d’investissement (et les éventuelles nuits blanches que vous pourrez avoir dès que vous croiserez un agent de l’administration fiscale), choisir d’anticiper une réforme légale vous permettra aussi de proposer aux différents prestataires extérieurs et futurs propriétaires une solution fiscale validée. Peu y pense, et vos investisseurs n’en seront que plus confiants. Et donc un amortissement du coût d’honoraires de votre avocat en très peu de temps !

TAX SUITS YOU, ainsi forte de cette belle marge de manœuvre qu’est le vide juridique, pourra vous aider à obtenir rescrit et autres décisions fiscales et/ou à établir avec vous un « tailor-made tax regime ».

Toujours à moins 2 minutes avant la fin du monde ?

 

Photo : Facebook Stefano Boeri et DEZEEN

 

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